Przełom dla właścicieli nieruchomości: Koniec z automatycznym zasiedzeniem służebności przesyłu.

Radca Prawny Robert Ignatiuk

Co zmienia wyrok TK?

Przez wiele lat właściciele gruntów, na których posadowiono słupy energetyczne, gazociągi czy linie telekomunikacyjne, znajdowali się w niezwykle trudnej sytuacji prawnej. Wiele osób rezygnowało z dochodzenia przed sądem należnego im wynagrodzenia za obecność cudzej infrastruktury na ich nieruchomościach.

Głównym powodem tej bierności była ugruntowana, niekorzystna linia orzecznicza sądów, która pozwalała przedsiębiorstwom przesyłowym na bardzo proste i skuteczne podnoszenie zarzutu zasiedzenia. Sytuacja ta uległa jednak diametralnej zmianie w wyniku najnowszego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.

Dotychczasowa praktyka – procesowa pułapka na właścicieli

Zanim 3 sierpnia 2008 r. wprowadzono do Kodeksu cywilnego instytucję „służebności przesyłu”, orzecznictwo Sąd Najwyższego wykreowało w drodze własnej wykładni pojęcie tzw. „służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu”. Taka konstrukcja prawna pozwalała firmom energetycznym na doliczanie długich okresów korzystania z cudzych gruntów jeszcze sprzed 2008 roku i masowe „legalizowanie” obecności swojej infrastruktury poprzez zasiedzenie.

Dla właścicieli oznaczało to w praktyce przegraną w sądzie – podniesienie przez przedsiębiorstwo zarzutu zasiedzenia skutkowało oddaleniem powództwa o wynagrodzenie i sankcjonowało darmowe korzystanie z prywatnej własności przez gigantów przesyłowych. Niekorzystny wyrok skutkował także zazwyczaj koniecznością zapłacenia kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego. Ten argument działał jak uniwersalna tarcza procesowa, zniechęcając tysiące obywateli do walki o poszanowanie ich prawa własności.

Historyczny wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Punktem zwrotnym stał się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16). Trybunał stanął po stronie ochrony własności i jednoznacznie orzekł, że:

„Art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.), rozumiane w ten sposób, że umożliwiają nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, przed wejściem w życie art. 305(1)-305(4) ustawy - Kodeks cywilny, w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.”

W ustnych i pisemnych motywach Trybunał wskazał, że dotychczasowa praktyka orzecznicza naruszała Konstytucję RP, ponieważ miała charakter niedopuszczalnie prawotwórczy. W polskim systemie prawnym obowiązuje zamknięty katalog praw rzeczowych (zasada numerus clausus), co oznacza, że ewentualne ograniczenia własności prywatnej muszą wynikać wprost z ustawy, a nie z interpretacji czy analogii stosowanej przez sądy.

Trybunał podkreślił również, że akceptowanie takich "wstecznych" zasiedzeń to de factopozbawienie obywateli ich majątku bez jakiejkolwiek sprawiedliwej rekompensaty, co łamie zasadę zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Co to orzeczenie zmienia dla właścicieli gruntów?

Powyższy wyrok to fundamentalna zmiana reguł w sporach tego rodzaju. Firmy przesyłowe utraciły swój najważniejszy argument obronny. Zgodnie z wyrokiem, nie mogą one skutecznie powoływać się na zasiedzenie służebności w stosunku do infrastruktury powstałej przed 3 sierpnia 2008 roku (o ile oczywiście nie dysponują w tej mierze innymi tytułami, np. formalnymi decyzjami wywłaszczeniowymi).

Dla urządzeń przesyłowych okres zasiedzenia może być liczony najwcześniej od 3 sierpnia 2008 r., kiedy to znowelizowane przepisy weszły w życie. Biorąc pod uwagę wymogi ustawowe, zasiedzenie w dobrej wierze (wymagające upływu 20 lat) będzie możliwe najwcześniej w sierpniu 2028 r., natomiast w złej wierze (wymagające 30 lat) – dopiero w 2038 r.

Dzięki temu właściciele nieruchomości odzyskali realne narzędzia prawne. Obecnie mogą oni wystąpić przeciwko przedsiębiorstwu m.in. o:

• Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu: Roszczenie to może obejmować okresy wsteczne (z reguły do 6 lat dla osób fizycznych i 3 lat w przypadku przedsiębiorców, co wynika z zasad przedawnienia).

• Ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem: Zamiast godzić się na bezpłatne korzystanie z działki, właściciel może wymusić uregulowanie stanu prawnego na przyszłość.

• Usunięcie urządzeń z nieruchomości (powództwo negatoryjne): W sytuacjach, w których przedsiębiorstwo nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym, a usunięcie instalacji jest zasadne, można wnieść o usunięcie elementów infrastruktury.

Wyrok stanowi również podstawę prawną do podjęcia prób wznowienia tych postępowań sądowych, które zakończyły się dla właścicieli niekorzystnie w przeciągu ostatnich 10 lat, a w których sądy orzekły zasiedzenie na podstawie zakwestionowanej przez TK wykładni.

Zanim pozwiesz firmę przesyłową – ocena ryzyk

Choć orzeczenie Trybunału jest przełomowe, podjęcie kroków prawnych zawsze wymaga zindywidualizowanego podejścia, a wniesienie pozwu powinno być poprzedzone rzetelną analizą prawną. Każdy przypadek ma swoje unikalne cechy, które rzutują na wynik sporu sądowego. Należy liczyć się z pewnymi wyzwaniami:

• Wyrok TK nie pomoże, jeżeli przedsiębiorstwo dysponuje historyczną decyzją wywłaszczeniową lub umową zawartą z poprzednim właścicielem gruntu.

• Niestabilna sytuacja ustrojowa oraz brak urzędowej publikacji wyroku TK w Dzienniku Ustaw sprawiają, że sądy powszechne i Sąd Najwyższy mogą podchodzić do orzeczenia w sposób niejednolity. Pełnomocnicy firm przesyłowych z pewnością będą podważać moc tego orzeczenia, wykorzystując m.in. wyroki TSUE kwestionujące prawidłowość obsady polskiego Trybunału Konstytucyjnego. Zatem nawet w zbliżonych stanach faktycznych, orzeczenia sądowe mogą się istotnie różnić w sentencjach swoich rozstrzygnięć.

Pomimo wyżej wskazanych okoliczności, napływają już pierwsze optymistyczne doniesienia z sal rozpraw. Sądy powszechne (m.in. Sąd Okręgowy w Rzeszowie czy Sąd Okręgowy Warszawa-Praga) zaczęły w ostatnich miesiącach wydawać prawomocne wyroki oddalające zarzuty zasiedzenia sprzed 2008 r. i przyznające właścicielom odszkodowania oraz odpowiednie wynagrodzenia za służebność.

Orzeczenie TK z 2 grudnia 2025 r. usuwa najważniejszą blokadę, która przez niemal dwie dekady paraliżowała ochronę praw obywateli. Osoby, które dotychczas czuły się bezsilne wobec zarzutu zasiedzenia podnoszonego przez zakłady energetyczne, uzyskały silną podstawę prawną, by zawalczyć przed sądem o finansową rekompensatę za ograniczenie ich prawa własności.

Masz słup lub rurę na swojej działce? Sprawdź swoje prawa

Każda nieruchomość to inna historia – historyczne umowy, data postawienia słupa czy rodzaj infrastruktury mogą diametralnie zmienić Twoją sytuację prawną. Nie musisz jednak analizować przepisów samodzielnie.

Nasz inteligentny asystent prawny zna wszystkie niuanse wyroku TK i wytyczne mec. Ignatiuka. Zadaj pytanie w poniżej, opisz krótko swoją sytuację (np. "Mam na działce słup wysokiego napięcia od 2001 roku, czy mogę żądać odszkodowania?"), a system błyskawicznie wskaże kolejne kroki!